Как инвестировать в недвижимость: стратегии и нюансы

Как стать инвестором в недвижимость, и обязательно ли для этого иметь много денег? Разбираем самые популярные способы заработать на «квадратах».

Стратегии инвестирования в недвижимость

Существует множество подходов к инвестициям в недвижимость, которые позволяют вкладывать в метры практически с любой суммой. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Разберемся в основных способах, которые используют инвесторы:

1. Покупка квартиры под сдачу в аренду
Один из самых очевидных и распространенных видов инвестирования. Квартира покупается на вторичном рынке или у застройщика – главное, чтобы был ремонт и все необходимое для жизни, иначе понадобятся дополнительные вложения. Очень важно расположение объекта – близость к метро, деловым центрам и университетам (при долгосрочной аренде), к туристическим достопримечательностям, крупным выставочным и конференц-залам и паркам (для посуточной аренды). Для покупки можно использовать ипотеку или собственные средства.

Инвестор сдает квартиру в долгосрочную или посуточную аренду и получает ежемесячный доход за вычетом коммунальных платежей и «износа» объекта. Под «износом» понимаются любые расходы на ремонт сломанной бытовой техники, починку мебели, поклейку обоев. Эти затраты обязательно нужно закладывать в расчет инвестиционной привлекательности квартиры.

Учитывайте, что при сдаче объекта посуточно доход будет выше, но возрастут и расходы на восстановление объекта. К тому же нужно будет оплачивать уборку квартиры или загородного дома после каждого жильца, обновлять расходные материалы (посуду, полотенца, гигиенические и кухонные принадлежности и т.д.). А еще не забывайте, что вам придется ежедневно заселять и выселять жильцов самостоятельно или оплачивать услуги управляющему.

2. Покупка квартиры для перепродажи
Еще несколько лет назад это был довольно распространенный и выгодный способ инвестиций в недвижимость. Квартира покупалась на этапе «котлована» и продавалась, когда застройщик достраивал объект. В среднем, инвестор мог получить 20% и даже больше за 2-3 года возведения дома.

Но все поменялось с принятием закона об эскроу-счетах и распространением льготной ипотеки. Теперь застройщики не принимают от дольщиков деньги напрямую, а получают их на специальные счета, где средства блокируются до момента сдачи объекта. Таким образом дольщиков обезопасили от риска недостроя. Застройщики же стали получать проектное финансирование от банков и строить на кредитные деньги. Поэтому девелоперы еще на этапе старта продаж стали закладывать в цену расходы на погашение кредита. Именно поэтому сейчас в некоторых проектах, строительство которых только начинается, квартиры стоят не дешевле, чем в уже жилых домах по соседству.

Именно поэтому инвестирование в строящиеся объекты в большинстве случаев потеряло экономический смысл. Конечно, есть и исключения. Речь о проектах в развивающихся районах, где, к примеру, будет строиться метро или полностью создаваться новая инфраструктура. Поиск таких инвестиционно-привлекательных объектов требует хорошего знания локального рынка и умения смотреть на перспективу.

3. Флиппинг
Флиппинг — это не столько инвестиция, сколько вид заработка на недвижимости. Ведь он требует больших временных и трудовых затрат. И вот почему.

Можно сказать, что флипперы — это «перекупщики» квартир. Они покупают недооцененные объекты с аукционов или со срочной продажей, с плохим ремонтом, без мебели или другими проблемами. Основные критерии выбора для перекупщика — это ликвидный район и цена объекта ниже рыночной. Затем флиппер улучшает характеристики объекта (делает ремонт, покупает мебель, решает проблемы с документами и др.) и перепродает.

При этом нужно помнить о необходимости платить налоги с прибыли по таким сделкам. Если квартира единственная и была в собственности меньше 3 лет, при ее реализации с разницы между ценой покупки и продажи будет удержан НДФЛ (для резидентов 13% или 15%). Если в собственности у инвестора больше одного жилья, то для продажи без налога придется ждать 5 лет с момента покупки. Поэтому флипперы обязательно закладывают налог при расчете инвестиционного плана.

Увеличить доходность на собственные средства можно за счет ипотеки. В таком случае флиппер покупает квартиру в ипотеку, быстро делает ремонт и перепродает, закрывая долг и получая свою прибыль.

Такой способ заработка на недвижимости подходит не всем. Нужно учитывать множество нюансов, хорошо разбираться в недвижимости, уметь грамотно оценивать ее реальную стоимость, знать, как экономно сделать ремонт и быстро продать квартиру с выгодой для себя. Иначе есть риск того, что вложенные в объект и ремонт средства не окупятся при продаже недвижимости.

4. Покупка парковки или кладовки под аренду
Инвестировать в недвижимость можно и с небольшой суммой. К примеру, можно купить парковочное место, гараж или кладовую для последующей сдачи в аренду или перепродажи (если вы ожидаете, что спрос на них в этом объекте будет расти).

5. Инвестиции в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду больше подходит профессионалам, ведь нужно понимать юридические тонкости работы с бизнесом. К тому же понадобится опыт и компетенции при подборе объекта, поэтому есть смысл обратиться к специалисту.

6. Фондовые инструменты для инвестиций в недвижимость
Для того, чтобы инвестировать в рынок недвижимости, совершенно необязательно покупать жилье. Поучаствовать в росте рынка можно и опосредованно через фондовые инструменты. Например, через закрытые паевые фонды недвижимости. Активы таких фондов размещаются в недвижимость, чаще коммерческую, а инвестор зарабатывает рентную доходность или разницу в стоимости пая при покупке и продаже.

Наконец, можно купить акции и облигации застройщиков на бирже. Правда, их цена может довольно сильно колебаться и зависит не только и не столько от стоимости квадратного метра, сколько от рыночной конъюнктуры, цен на строительные материалы, результатов конкретного девелопера, мер государственного стимулирования отрасли и множества других факторов.

7. Цифровые метры
Ноухау рынка — это цифровые метры. Пока единичные застройщики тестируют эту технологию: выделяют пул квартир в своих строящихся объектах и продают их «по метрам». То есть инвестор покупает не целую квартиру, а квадратный метр или даже его часть по той стоимости, которую девелопер считает рыночной. Когда застройщик сдает объект и продает готовую квартиру будущему жильцу, он отдает разницу в стоимости квадратного метра инвестору.

Сам по себе выпуск цифровых метров происходит на технологии блокчейна, а право собственности регистрируется в распределенном цифровом реестре. Схема позволяет значительно снизить порог инвестиций в жилую площадь.

Однако инвестиции в токенизированную недвижимость сейчас доступны только квалифицированным инвесторам, к тому же опыт выпуска и обращения таких активов пока только формируется.

Как выбрать стратегию инвестирования в недвижимость?

Цели инвестирования в недвижимость могут быть разными, от них зависит, какой способ и стратегию выберет инвестор.

· Первым нужно сохранить крупные сбережения. Покупка квадратных метров хорошо подходит для этой задачи, поскольку недвижимость – это реальный актив, который на больших горизонтах инвестирования растет в цене.
· Вторым важнее получать ежемесячный доход. Такие люди, как правило, покупают квартиры для получения регулярной ренты.
· Третьи выбирают более активные способы инвестирования – ищут недооцененные объекты для перепродажи или перспективные районы, вкладывают средства в ремонт.
· Четвертые верят в рост рынка и хотят в нем поучаствовать, но с небольшой суммой. Таким подходит покупка парковочных мест под аренду или фондовые инструменты.

Больше полезных рекомендаций можно получить на консультации с нашими экспертами компании «Второй шанс». Звоните по номеру +8 (800) 350-15-13